Fideicomiso en herencias e inmuebles: qué hay de cierto sobre impuestos y protección del patrimonio

Actualizado en septiembre de 2026. Artículo informativo elaborado por el equipo fiscal de Ager & Co para Tuinmueble.net; cada herencia tiene particularidades que conviene revisar con un profesional.

El fideicomiso en herencias es uno de los temas sobre los que más se habla últimamente: se presenta como una forma de «blindar» el patrimonio, «no pagar sucesiones» o mantener los pisos fuera del alcance de Hacienda mediante un fideicomiso o un trust. En nuestro despacho de Moratalaz recibimos cada mes consultas de propietarios que quieren saber si eso es así. La realidad es bastante menos espectacular: en España el fideicomiso existe, tiene usos muy concretos y en algunos casos ahorra impuestos, pero en otros se paga más que con una herencia directa. Aquí explicamos qué es, cómo tributa y cuándo tiene sentido, con un cuadro comparativo y cifras orientativas para una vivienda en Madrid.

Qué es un fideicomiso y qué es una sustitución fideicomisaria

En derecho español, cuando alguien habla de fideicomiso en herencias casi siempre se refiere a la sustitución fideicomisaria, regulada en los artículos 781 y siguientes del Código Civil. Es una cláusula del testamento por la que el causante (fideicomitente) deja sus bienes a una primera persona (el fiduciario) con la obligación de conservarlos y transmitirlos a una segunda (el fideicomisario) cuando ocurra un hecho determinado, normalmente el fallecimiento del primero.

La naturaleza jurídica es la de una doble institución de heredero ordenada en el tiempo: el fiduciario es propietario, pero con una propiedad limitada, porque no puede vender ni donar los bienes salvo que el testador se lo permita. El fideicomisario adquiere del causante, no del fiduciario, y esa distinción es la clave de toda la fiscalidad que veremos después.

Existen dos variantes que conviene distinguir desde el principio:

• Fideicomiso ordinario o puro: el fiduciario debe conservar los bienes íntegros. En la práctica su posición se parece mucho a la de un usufructuario.
• Fideicomiso de residuo: el testador autoriza al fiduciario a disponer de los bienes, y el fideicomisario recibe únicamente lo que quede («si aliquid supererit»). Es la modalidad más habitual entre cónyuges.

El Código Civil impone dos límites importantes al fideicomiso en herencias. El primero, que la sustitución no puede pasar del segundo grado ni hacerse en favor de personas que no vivan al fallecer el testador (artículo 781): no se puede encadenar la vivienda familiar para cinco generaciones. El segundo, que no puede gravar la legítima estricta de los hijos (artículo 782), con una excepción relevante desde la reforma de 2021: el artículo 808 permite establecer una sustitución fideicomisaria sobre la legítima en favor de un hijo o descendiente en situación de discapacidad, siendo fideicomisarios el resto de legitimarios.

El «trust» anglosajón no existe en España

Aquí surge la primera confusión habitual sobre el fideicomiso en herencias: mezclar la sustitución fideicomisaria española con el trust anglosajón, que es otra cosa: un patrimonio separado, administrado por un trustee en beneficio de terceros, sin personalidad jurídica y con una propiedad «dividida» entre titular formal y beneficiario. España no reconoce esa figura. No ha ratificado el Convenio de La Haya de 1985 sobre la ley aplicable al trust, el Tribunal Supremo ha negado su eficacia en nuestro ordenamiento y el Registro de la Propiedad no inscribe un inmueble a nombre de un trust.

La consecuencia fiscal es determinante: la Dirección General de Tributos considera el trust transparente. Es decir, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del IRPF se hace como si no existiera: los bienes siguen siendo del constituyente hasta que pasan a los beneficiarios, y en ese momento tributan como una donación o una herencia directa, con las mismas reglas y las mismas bonificaciones que cualquier vecino de Madrid. Lo que sí se añade son los costes del trustee extranjero, las obligaciones de información sobre bienes en el exterior y, si el trust vende el piso, una ganancia patrimonial en el IRPF de quien Hacienda considere propietario real.

Conviene añadir un tercer «fideicomiso» del que también se habla y que no es admisible: el fideicomiso encubierto, es decir, poner el piso a nombre de un hijo o un tercero con un pacto verbal de que «en realidad sigue siendo de los padres». Eso no es un fideicomiso, es una simulación (artículo 16 de la Ley General Tributaria). Hacienda puede recalificar la operación como donación, liquidar el impuesto sin las bonificaciones que exigen escritura pública y justificación del origen de los fondos, y exigir además al donante la ganancia patrimonial en su IRPF, porque, a diferencia de la herencia, donar en vida sí tributa en el IRPF del que dona.

Aplicaciones reales del fideicomiso en herencias

Aclarado lo anterior, el fideicomiso en herencias tiene aplicaciones muy reales, y todas tienen algo en común: sirven para controlar el destino final de los bienes más allá de la primera transmisión.

• Segundas nupcias. El caso más frecuente en nuestra oficina. El causante quiere que su cónyuge actual disfrute de la vivienda mientras viva, pero que al fallecer pase a los hijos de su primer matrimonio y no a la familia del cónyuge. Sin fideicomiso, si la viuda hereda en pleno dominio, los hijastros heredarán después de ella como «extraños» a efectos fiscales.
• Hijo con discapacidad. El artículo 808 del Código Civil permite dejarle incluso la legítima de sus hermanos en fideicomiso: él disfruta de todo el patrimonio en vida y, a su fallecimiento, los bienes vuelven a los hermanos sin pasar por una segunda herencia ordinaria.
• Heredero con problemas de gestión. Adicciones, ludopatía, un cónyuge conflictivo o simplemente falta de criterio. El fideicomiso puro impide que el fiduciario venda o hipoteque la vivienda, y sus acreedores solo pueden atacar el derecho limitado que tiene, no el inmueble completo.
• Vivienda familiar que se quiere conservar. Abuelo que deja la casa a su hijo con la condición de que pase al nieto, dentro del límite de dos grados que marca la ley.

Fíjate en que ninguna de estas aplicaciones consiste en «no pagar impuestos». Son herramientas de planificación civil que, según cómo se combinen los parentescos, tienen un efecto fiscal favorable o desfavorable.

Fiscalidad del fideicomiso en herencias: Sucesiones, plusvalía e IRPF

La fiscalidad del fideicomiso en herencias está en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y se resume en tres reglas:

1. Fiduciario sin facultad de disponer (fideicomiso puro): tributa como si fuera usufructuario. La base es el valor del usufructo, que en un usufructo vitalicio se calcula restando la edad del fiduciario a 89, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor del inmueble. A los 65 años, por ejemplo, el usufructo vale el 24 % del piso.
2. Fiduciario con facultad de disponer (fideicomiso de residuo): tributa por el pleno dominio, igual que un heredero normal. Cuando fallece sin haber dispuesto de todo, el fideicomisario tributa por lo que recibe y el Reglamento prevé la devolución a los herederos del fiduciario de la parte que este pagó de más por los bienes que finalmente han pasado al fideicomisario, con matices que conviene revisar caso por caso.
3. Fideicomisario: tributa por el pleno dominio de lo que recibe, con el parentesco y el grado respecto del causante original, no respecto del fiduciario. Esta regla es la que hace que el fideicomiso sea neutro o incluso ventajoso en unos casos y muy caro en otros.

En la Comunidad de Madrid hay que cruzar esas reglas con las bonificaciones autonómicas: el 99 % de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes (grupos I y II) y el 25 % para hermanos, tíos y sobrinos (grupo III). Los parientes más lejanos y los no parientes (grupo IV) no tienen bonificación y además aplican coeficientes multiplicadores de hasta el doble de la cuota.

A la plusvalía municipal le ocurre algo parecido: se devenga en cada transmisión. El fiduciario la paga por el valor de su derecho y el fideicomisario cuando adquiere. En Madrid, la bonificación del 95 % de la cuota para la vivienda habitual del causante cuando pasa a cónyuge, descendientes o ascendientes también se aplica a cada una de esas transmisiones si se cumplen los requisitos.

En cuanto al IRPF, heredar no tributa, ni en la primera ni en la segunda transmisión del fideicomiso. Lo que importa es el valor declarado en Sucesiones, porque será el valor de adquisición cuando el fideicomisario venda el piso y calcule su ganancia patrimonial. Declarar bajo para ahorrar unos cientos de euros en una herencia bonificada al 99 % es uno de los errores más caros que vemos al vender un piso heredado en Madrid.

Cuadro resumen: ventajas e inconvenientes

Comparativa de impuestos: fideicomiso frente a herencia directa

Para ver el efecto real, tomamos un piso en Madrid valorado en 300.000 €, causante con patrimonio preexistente de los herederos inferior a 402.678 €, sin otras reducciones que la de parentesco, y aplicamos la tarifa estatal con las bonificaciones de la Comunidad de Madrid vigentes en 2026. Las cifras son orientativas y redondeadas; sirven para comparar, no para liquidar.

La lectura de la comparativa del fideicomiso en herencias es clara. Entre parientes directos (escenarios A y C) el fideicomiso en herencias es prácticamente neutro: se pagan dos liquidaciones, pero ambas bonificadas al 99 %. Cuando evita que los bienes pasen por un «extraño» (escenario B frente a C) el ahorro es enorme, del orden de 100.000 € en nuestro ejemplo. Y cuando los parentescos son colaterales (escenarios D, E y F) el fideicomiso siempre sale más caro que la herencia directa, porque cada transmisión tributa con un grupo III poco bonificado y, en el fideicomiso de residuo, dos veces por el pleno dominio.

Cuándo conviene y cuándo se paga más

Con los números delante, podemos resumir cuándo recomendamos plantear un fideicomiso en herencias y cuándo lo desaconsejamos.

Conviene cuando:

• Hay segundas nupcias y se quiere que la vivienda acabe en los hijos del primer matrimonio.
• Hay un hijo con discapacidad al que se quiere dar el uso de todo el patrimonio en vida sin que sus hermanos pierdan la legítima al final.
• El primer heredero es cónyuge, hijo o padre del causante (grupo II) y el fideicomisario también lo es respecto del causante: el coste fiscal es mínimo y se gana control.
• Se quiere proteger la vivienda frente a la mala gestión o los acreedores del primer heredero.

Se paga más cuando:

• Fiduciario o fideicomisario son hermanos, sobrinos, tíos o no parientes del causante: dos liquidaciones con poca o ninguna bonificación.
• Se elige un fideicomiso de residuo sin necesidad: el fiduciario tributa por el pleno dominio y el fideicomisario vuelve a tributar.
• El inmueble no es la vivienda habitual del causante y hay que pagar dos plusvalías municipales sin bonificación.
• Se pretende sustituir el testamento por un trust extranjero o por una titularidad ficticia: se acaba tributando igual o más, con riesgo de sanción.

Antes de decidir un fideicomiso en herencias, conviene comparar también con otras vías: el usufructo vitalicio con nuda propiedad para los hijos, la donación en vida con reserva de usufructo (que en Madrid está bonificada al 99 % entre padres e hijos pero genera ganancia patrimonial en el IRPF del donante) o, simplemente, un testamento bien redactado con sustituciones vulgares.

Qué hay de cierto sobre el fideicomiso en herencias

Para terminar, un repaso rápido a las afirmaciones sobre el fideicomiso en herencias que más nos consultan, y lo que dice la normativa sobre cada una.

• «Con un fideicomiso no se paga el Impuesto de Sucesiones». Falso. Se paga en cada transmisión; lo que cambia es la base y el parentesco que se aplica.
• «Mete los pisos en un trust y Hacienda no puede tocarlos». Falso. En España el trust es transparente y el inmueble sigue a nombre de una persona física. Además, ocultar la titularidad real es una infracción.
• «El fideicomiso sirve para que la casa acabe en mis hijos y no en la familia de mi segunda mujer». Cierto, y es su uso más útil, con un ahorro fiscal real.
• «Es un contrato complicado y carísimo». Falso. Es una cláusula del testamento; el coste es el de un testamento notarial con asesoramiento.
• «Se puede dejar el piso atado para siempre». Falso. Máximo dos grados o personas vivas al fallecer el testador.
• «Poner el piso a nombre de mi hijo con un acuerdo entre nosotros es un fideicomiso». Falso. Es una donación encubierta y tributa como tal, con IRPF para los padres.
• «Entre hermanos y sobrinos el fideicomiso ahorra impuestos». Falso. Con grupo III se paga más que con una herencia directa.
• «El valor que declare en Sucesiones no importa porque está bonificado». Falso. Ese valor será el de adquisición cuando el fideicomisario venda y calcule su IRPF.

En Tuinmueble.net somos la inmobiliaria de un despacho de gestoría y asesoría fiscal, así que cuando nos encargan la venta de una vivienda que procede de una herencia, con o sin fideicomiso, revisamos primero la fiscalidad de la adjudicación y después ponemos el piso en el mercado. Si estás planificando tu herencia o acabas de recibir una, pide una valoración gratuita de la vivienda: es el punto de partida tanto para el testamento como para una futura venta.

Preguntas frecuentes sobre el fideicomiso en herencias

¿Puedo poner un fideicomiso sobre la vivienda si tengo hijos?

Sí, pero sin afectar a su legítima estricta (un tercio de la herencia), salvo el caso del hijo con discapacidad del artículo 808 del Código Civil. Sobre el tercio de mejora y el de libre disposición puedes ordenar la sustitución fideicomisaria que quieras dentro del límite de dos grados.

¿El fiduciario de un fideicomiso en herencias puede vender el piso?

Solo si el testamento se lo permite (fideicomiso de residuo). En el fideicomiso puro no puede vender ni hipotecar, y el Registro de la Propiedad hace constar la limitación.

¿Qué impuestos paga el fideicomisario cuando recibe el piso?

El Impuesto de Sucesiones por el pleno dominio, con el parentesco que tenga con el causante original, y la plusvalía municipal. No paga IRPF por heredar.

¿Un trust constituido en el extranjero protege un piso situado en Madrid?

No. El inmueble sigue inscrito a nombre de una persona, Hacienda trata el trust como inexistente y cualquier acreedor o heredero puede dirigirse contra el titular registral.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta establecer un fideicomiso en herencias?

Se establece en el testamento, en una sola visita a la notaría, por unas decenas de euros más el asesoramiento para redactar bien la cláusula. Lo que exige tiempo es diseñar quién será fiduciario, quién fideicomisario y con qué facultades.