Actualizado en septiembre de 2026. Guía informativa elaborada por el equipo fiscal de Tuinmueble.net; cada caso debe revisarse individualmente.
Al vender un piso, Hacienda quiere su parte de lo que has ganado. Esa parte se llama ganancia patrimonial por venta de vivienda y se declara en el IRPF del año siguiente a la venta. La buena noticia es que hay varias exenciones muy potentes (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años) y que el cálculo admite descontar bastantes gastos. La mala es que, si no se conocen, se paga de más. Aquí tienes todo lo necesario.
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Qué es la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda
La ganancia patrimonial por venta de vivienda es la diferencia entre lo que obtienes al vender (valor de transmisión) y lo que te costó la vivienda (valor de adquisición). Si es positiva, tributa en la base del ahorro del IRPF; si es negativa, es una pérdida patrimonial que puedes compensar. No importa si la vivienda era habitual o no, ni si la compraste o la heredaste: la ganancia patrimonial por venta de vivienda se calcula igual, aunque las exenciones cambien.
Cómo se calcula: valor de transmisión y valor de adquisición
Para calcular la ganancia patrimonial por venta de vivienda necesitas dos cifras.
Valor de transmisión = precio de venta − gastos e impuestos que pagaste por vender (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca, tu parte de notaría).
Valor de adquisición = precio de compra (o valor declarado en la herencia o donación) + gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) + inversiones y mejoras (una reforma integral, un ascensor, un cerramiento; no las reparaciones ni la pintura) − amortizaciones deducidas si el piso estuvo alquilado.
Guardar las facturas es decisivo: cada euro justificado de mejora o de gasto reduce la ganancia patrimonial por venta de vivienda y, por tanto, la cuota. Puedes consultar el detalle en la Agencia Tributaria.
Tramos del IRPF en 2026
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La escala es progresiva por tramos: una ganancia de 100.000 € paga 1.140 € por los primeros 6.000 €, 9.240 € por los siguientes 44.000 € y 11.500 € por los 50.000 € restantes, en total 21.880 €.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida. Requisitos: que la vivienda vendida haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años continuados (salvo causas justificadas como traslado laboral, matrimonio o separación), que la nueva compra se haga en los dos años anteriores o posteriores a la venta, y que se declare la intención de reinvertir en la renta del año de la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si tenías hipoteca, se considera reinvertido el precio de venta menos el préstamo cancelado.
Exención para mayores de 65 años
Los mayores de 65 años no tributan por la ganancia patrimonial por venta de vivienda cuando lo que venden es su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Si venden otro inmueble (una segunda residencia, un piso alquilado), pueden dejar exenta la ganancia si destinan el importe, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 €. En matrimonios, la exención por vivienda habitual se aplica a la parte del cónyuge que cumpla la edad.
Otras exenciones y reducciones
Están exentas también las ganancias por dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca y las derivadas de la extinción de condominio hecha por el valor de adjudicación. Y si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento, que reducen la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión acumulado por contribuyente.
Qué pasa si vendes con pérdidas
Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, en lugar de ganancia patrimonial por venta de vivienda tienes una pérdida patrimonial. Se compensa primero con otras ganancias del mismo año y, si sobra, con rendimientos del capital mobiliario hasta el 25 %; el resto se puede compensar durante los cuatro años siguientes. Conviene declararla aunque no salga a pagar: es la única forma de aprovecharla después.
Ejemplo práctico
Piso en Vinateros comprado en 2014 por 180.000 € (con 14.000 € de gastos e impuestos de compra) y con una reforma integral de 30.000 € justificada con facturas. Se vende en 2026 por 330.000 €, con 6.000 € de comisión y 1.500 € de plusvalía municipal.
- Valor de transmisión: 330.000 − 7.500 = 322.500 €.
- Valor de adquisición: 180.000 + 14.000 + 30.000 = 224.000 €.
- Ganancia patrimonial: 98.500 €.
- IRPF sin exenciones: 1.140 + 9.240 + 11.155 = 21.535 €.
- Si el vendedor reinvierte los 322.500 € en otra vivienda habitual: 0 €. Si tiene más de 65 años y era su vivienda habitual: 0 €.
Sin las facturas de la reforma, la ganancia habría sido de 128.500 € y la cuota de 28.435 €: 6.900 € más por no guardar papeles. Este impuesto es la mayor partida de los gastos de vender un piso en Madrid.
Cuándo y cómo se declara
La ganancia patrimonial por venta de vivienda se declara en la renta del año siguiente (entre abril y junio), en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de inmuebles, indicando fechas y valores de adquisición y transmisión. No hay retención previa, así que conviene apartar el importe estimado desde el día de la venta. Si aplicas la exención por reinversión, debes marcarlo en esa misma declaración. En Tuinmueble.net calculamos la ganancia patrimonial por venta de vivienda de todos nuestros clientes y preparamos la declaración como parte del servicio de venta de pisos en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿La ganancia patrimonial por venta de vivienda se suma a mi sueldo?
No. Va a la base del ahorro, con su propia escala (19 % a 30 %), independiente de los rendimientos del trabajo.
¿Puedo descontar la comisión de la inmobiliaria?
Sí, reduce el valor de transmisión. También la plusvalía municipal, el certificado energético y los gastos de cancelación de la hipoteca.
¿Y si heredé el piso?
El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones más sus gastos. Lo explicamos en la guía para vender piso heredado en Madrid.
¿Se puede reinvertir en una vivienda en construcción?
Sí, siempre que se adquiera dentro del plazo de dos años; en autopromoción, las obras deben terminar en cuatro años desde el inicio de la inversión.