Actualizado en septiembre de 2026. Guía informativa; cada herencia tiene particularidades que conviene revisar con un profesional.
Vender piso heredado en Madrid es una de las operaciones más frecuentes en nuestra oficina y también una de las que más errores genera: herederos que ponen la vivienda a la venta antes de tenerla inscrita a su nombre, hermanos que no se ponen de acuerdo con el precio, o valores declarados en la herencia demasiado bajos que después disparan el IRPF de la venta. En esta guía explicamos el orden correcto de los pasos, los impuestos que intervienen y cómo evitar pagar de más.
Índice de contenidos
Antes de vender: aceptar y adjudicar la herencia
El primer paso para vender piso heredado en Madrid es sencillo de enunciar: no se puede vender lo que todavía no es tuyo. Antes de poner el piso a la venta hay que completar la herencia: obtener el certificado de defunción, el de últimas voluntades (a partir de los 15 días hábiles del fallecimiento) y una copia autorizada del testamento; si no hay testamento, tramitar ante notario el acta de declaración de herederos abintestato. Con ello se hace el inventario de bienes y se firma la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que el piso queda adjudicado a uno o varios herederos.
Un consejo práctico para vender piso heredado en Madrid: fija en esa escritura un valor de la vivienda realista, nunca por debajo del valor de referencia catastral. Ese valor será tu precio de adquisición a efectos del IRPF cuando vendas, y cuanto más bajo sea, mayor será la ganancia patrimonial que tributará.
Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid
Antes de vender piso heredado en Madrid hay que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones ante la Comunidad de Madrid en los seis meses siguientes al fallecimiento (prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros). Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes (grupos I y II) y del 25 % para hermanos, tíos y sobrinos, así que en la mayoría de herencias directas el impuesto es casi simbólico. Aun así, hay que presentarlo: sin la carta de pago o la justificación de la liquidación, el Registro no inscribirá la vivienda y no podrás venderla. Puedes consultar los requisitos en el portal de la Comunidad de Madrid.
Plusvalía municipal mortis causa: la bonificación del 95 %
La herencia devenga también la plusvalía municipal en Madrid a cargo de los herederos, con el mismo plazo de seis meses. Si el piso era la vivienda habitual del fallecido y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes, el Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación del 95 %, siempre que se solicite en la autoliquidación y se mantenga la vivienda durante el plazo exigido por la ordenanza. Vender antes de ese plazo puede suponer la pérdida de la bonificación, algo que conviene calcular antes de decidir vender piso heredado en Madrid de forma inmediata.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Para vender piso heredado en Madrid con seguridad jurídica, con la escritura de herencia y los impuestos liquidados, se presenta todo en el Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a nombre de los herederos. El plazo habitual es de 15 días hábiles. Solo entonces el piso puede escriturarse en venta. Muchos compradores, y todos los bancos que financian, exigen la nota simple con los herederos como titulares antes de firmar arras.
Vender un piso heredado entre varios hermanos
Vender piso heredado en Madrid entre hermanos es el caso más habitual. Cuando hay varios herederos y ninguno quiere quedarse la vivienda, lo más habitual es adjudicarla en proindiviso (por ejemplo, un tercio cada hermano) y venderla a un tercero. Todos los copropietarios deben firmar la venta; basta con que uno se niegue para bloquearla, y la única salida es entonces la acción de división de cosa común en los tribunales, que acaba en subasta. Si uno de los hermanos quiere quedarse el piso, la vía correcta es la extinción de condominio, que tributa solo por AJD (0,75 % en Madrid) en lugar de por ITP, y además no genera plusvalía municipal ni ganancia patrimonial si se hace por el valor de adjudicación.
En Tuinmueble.net actuamos con frecuencia como intermediarios neutrales entre hermanos: una valoración gratuita e independiente suele desbloquear la discusión sobre el precio.
IRPF al vender un piso heredado: el valor de referencia
Vender piso heredado en Madrid tributa en el IRPF de los herederos como ganancia patrimonial: precio de venta menos el valor declarado en la herencia (más los gastos e impuestos de la adjudicación y de la venta). Desde 2022, el valor mínimo a declarar en la herencia es el valor de referencia del Catastro, que suele estar por debajo del precio de mercado: si se hereda por el valor de referencia y se vende poco después por el valor real, la diferencia tributa entre el 19 % y el 30 %. La exención por mayores de 65 años solo se aplica si el piso era la vivienda habitual del vendedor, no del fallecido. Tienes el detalle en nuestra guía sobre la ganancia patrimonial al vender una vivienda.
Plazos y costes orientativos
Para vender piso heredado en Madrid, entre el fallecimiento y la firma de la venta suelen pasar de cuatro a ocho meses si la herencia es sencilla. Los costes de la fase hereditaria en Madrid son, orientativamente: notaría de la escritura de herencia (600 € – 1.200 € según el caudal), Registro (200 € – 400 €), Impuesto de Sucesiones (residual con la bonificación del 99 %), plusvalía municipal (bonificada al 95 % en vivienda habitual) y, en su caso, honorarios de gestoría. A ello se suman los gastos de vender un piso en Madrid propios de la venta.
Ejemplo práctico
Tres hermanos heredan en marzo de 2026 el piso de su madre en Media Legua, vivienda habitual de la fallecida, con valor de referencia de 240.000 €. Lo declaran en la herencia por 270.000 €, cerca del precio de mercado, y lo venden en septiembre por 285.000 €.
- Sucesiones: cuota casi nula gracias a la bonificación del 99 %.
- Plusvalía municipal mortis causa: bonificada al 95 % por ser vivienda habitual y herederos directos.
- IRPF de la venta: ganancia de unos 15.000 € en total (5.000 € por hermano, al 19 %: 950 € cada uno). Si hubieran declarado la herencia por 240.000 €, la ganancia habría sido de 45.000 € y el IRPF conjunto rondaría los 9.100 €.
- Comisión inmobiliaria con Tuinmueble.net: 1,5 % + IVA (5.172 €), con la plusvalía y el IRPF de cada hermano preparados por nuestra gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar arras para vender piso heredado en Madrid antes de tener la herencia inscrita?
Es posible, pero arriesgado: si la inscripción se retrasa y no llegas a la fecha de escritura, tendrías que devolver las arras dobladas. Lo prudente es esperar a la nota simple a nombre de los herederos.
¿Cuánto tarda vender piso heredado en Madrid?
Sumando la tramitación de la herencia y la venta, entre seis meses y un año. Con la documentación preparada desde el principio, el plazo se acorta bastante.
¿Qué pasa si un heredero vive fuera de España?
Puede otorgar poder notarial a otro heredero o a un tercero para firmar la herencia y la venta, o firmar ante el consulado.
¿Se puede vender la vivienda si hay usufructo del cónyuge viudo?
Sí, pero el usufructuario debe firmar también la venta y le corresponde la parte del precio que equivale a su usufructo, salvo que renuncie.