Actualizado en septiembre de 2026. Guía informativa; cada operación tiene particularidades que conviene revisar con un profesional.
Vender una vivienda no sale gratis. Entre impuestos, honorarios y trámites, los gastos de vender un piso en Madrid pueden suponer entre un 5 % y un 15 % del precio de venta, según cuánto haya subido la vivienda desde que la compraste y qué agencia elijas. En esta guía repasamos cada partida, quién la paga por ley y cómo reducirla.
Índice de contenidos
Resumen: los gastos de vender un piso en Madrid en una tabla
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor | 0 € – varios miles (29 % de la base) |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19 % – 30 % de la ganancia |
| Comisión inmobiliaria | Vendedor | 1,5 % – 5 % + IVA |
| Certificado energético | Vendedor | 80 € – 150 € |
| Nota simple | Vendedor | 9 € – 15 € |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 300 € – 700 € |
| Notaría (escritura matriz) | Vendedor, salvo pacto | Según arancel; la copia la paga el comprador |
| ITP (6 % en Madrid) | Comprador | No es gasto del vendedor |
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal en Madrid, lo paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la firma. El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo del 29 % sobre una base que puedes calcular de dos formas (objetiva o real) y elegir la más baja. Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga, aunque hay que presentar la declaración. Es, con diferencia, la partida más variable de los gastos de vender un piso en Madrid: puede ser cero o superar los 10.000 € en pisos comprados hace más de veinte años.
IRPF: la ganancia patrimonial
La diferencia entre el precio de venta y el de compra (ajustados con los gastos e impuestos de cada operación) es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF del año siguiente: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de esa cifra. Hay dos exenciones importantes: la reinversión en vivienda habitual (si compras otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores) y la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años, que está exenta en su totalidad. La Agencia Tributaria detalla los requisitos.
Comisión de la inmobiliaria
Es el gasto que más puedes controlar. En Madrid lo habitual es entre un 3 % y un 5 % más IVA; en Tuinmueble.net cobramos el 1,5 % + IVA, con la liquidación de la plusvalía y el IRPF incluida. Tienes el detalle en nuestro artículo sobre cuánto cobra una inmobiliaria en Madrid.
Certificado energético, nota simple y otros documentos
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y vender; lo emite un técnico y cuesta entre 80 € y 150 €. La nota simple del Registro de la Propiedad acredita la titularidad y las cargas (unos 10 €). Si la finca es anterior a 1990 o tiene más de 45 años, en Madrid puede exigirse la ITE/IEE en vigor. Y si vendes un piso heredado, antes tendrás que haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía mortis causa e inscrito la herencia.
Cancelación de la hipoteca
Si tienes hipoteca, el comprador exigirá que quede cancelada. El banco emite el certificado de deuda cero (no puede cobrar por ello), pero la escritura de cancelación y su inscripción en el Registro sí tienen coste: entre 300 € y 700 € según la responsabilidad hipotecaria. Si aún queda deuda, se cancela con parte del precio el mismo día de la firma; la comisión por amortización anticipada depende de lo que firmaste en tu préstamo.
Notaría, IBI y comunidad: quién paga qué
Según el artículo 1455 del Código Civil, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia el comprador, aunque en la práctica madrileña es frecuente pactar que el comprador asuma toda la notaría. El IBI del año lo paga quien sea propietario a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo permite repercutir al comprador la parte proporcional si así se pacta. Las cuotas de comunidad y las derramas aprobadas antes de la venta son del vendedor, y necesitarás un certificado del administrador de estar al corriente.
Ejemplo completo con cifras
Piso en Moratalaz comprado en 2012 por 200.000 € y vendido en 2026 por 340.000 €, con valor catastral del suelo de 60.000 € y agencia al 1,5 %:
- Plusvalía municipal (método objetivo, 14 años, coeficiente 0,09): 60.000 × 0,09 = 5.400 € de base × 29 % = 1.566 €.
- IRPF sobre una ganancia de 140.000 € (aprox., tras gastos): unos 31.100 €, salvo exención por reinversión o por mayor de 65 años.
- Comisión inmobiliaria 1,5 % + IVA: 6.171 € (con una agencia al 4 %: 16.456 €).
- Certificado energético, nota simple y cancelación registral: ≈ 600 €.
Total aproximado de los gastos de vender un piso en Madrid en este caso: 39.400 €, de los que más de 31.000 € son IRPF. Con una agencia tradicional, la cifra subiría por encima de 49.000 €.
Cómo reducir los gastos de la venta
Primero, comprueba si te aplica alguna exención del IRPF (reinversión, mayores de 65, dación en pago). Segundo, calcula la plusvalía por los dos métodos y paga por el menor. Tercero, guarda todas las facturas de compra, reforma y venta: aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia. Cuarto, elige una comisión inmobiliaria razonable: pasar del 4 % al 1,5 % ahorra más de 10.000 € en un piso de 350.000 €. Si quieres una estimación de los gastos de vender un piso en Madrid para tu vivienda concreta, pídenos una valoración gratuita y te la incluimos en el informe.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de vender un piso en Madrid si lo vendo por menos de lo que me costó?
No pagarás plusvalía municipal ni IRPF (la pérdida se puede compensar con otras ganancias durante cuatro años). Solo tendrás los gastos de documentación, cancelación de hipoteca y, en su caso, la comisión de la agencia.
¿Quién paga la notaría al vender un piso?
Por ley, la escritura matriz el vendedor y la copia el comprador, pero es habitual pactar que el comprador pague toda la notaría.
¿Se puede vender un piso con hipoteca?
Sí. La deuda se cancela con el precio de venta el mismo día de la firma y el vendedor asume los gastos de cancelación registral.
¿Cuándo se pagan la plusvalía y el IRPF?
La plusvalía en los 30 días hábiles siguientes a la escritura; el IRPF en la declaración de la renta del año siguiente (entre abril y junio).