Decretos de vivienda derogados: qué cambia con los nuevos RDL 28 y 29/2026 en el alquiler

Actualizado el 11 de octubre de 2026 tras la publicación de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Artículo informativo elaborado por el equipo jurídico y fiscal de Ager & Co para Tuinmueble.net. No sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.

Los decretos de vivienda derogados el 2 de octubre de 2026 (los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso no convalidó) han sido sustituidos en apenas cuatro días. El 6 de octubre el Consejo de Ministros aprobó dos nuevas normas, publicadas en el BOE núm. 249 del 7 de octubre: el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta de vivienda asequible.

Con ellos vuelve la prórroga extraordinaria del alquiler, el contrato de vivienda habitual pasa a renovarse por periodos de cinco o siete años, el propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino y el alquiler de temporada deja de ser una figura libre: exigirá una causa real y acreditable. En este artículo explicamos los cambios más relevantes para propietarios e inquilinos y qué ocurre ahora con las prórrogas que se pidieron los días en que estuvieron vigentes los decretos derogados.

Índice de contenidos

1. De los decretos de vivienda derogados a los nuevos RDL 28 y 29/2026
2. La prórroga extraordinaria de hasta dos años
3. Prórroga obligatoria por periodos de cinco o siete años
4. La indemnización por no renovar el contrato
5. Alquiler de temporada: obligación de justificar la causa
6. Alquiler por habitaciones
7. Renta, garantías, gastos y reparaciones
8. Desahucios y otras medidas
9. Cuadro resumen: antes y ahora
10. Qué pasa con la prórroga pedida el 1 y 2 de octubre
11. Recomendaciones prácticas
12. Preguntas frecuentes

De los decretos de vivienda derogados a los nuevos RDL 28 y 29/2026

A finales de septiembre el Gobierno aprobó dos decretos-leyes en materia de vivienda: el RDL 26/2026, que recuperaba la prórroga extraordinaria de los alquileres, y el RDL 27/2026, que reformaba la renovación de los contratos de vivienda habitual. El 2 de octubre de 2026 el Pleno del Congreso no los convalidó y su derogación se publicó en el BOE núm. 245. El RDL 26/2026 llegó a estar en vigor durante el 1 y el 2 de octubre; el RDL 27/2026 apenas desplegó efectos.

Tras la disolución de las Cortes, el Gobierno aprobó el 6 de octubre dos nuevos decretos-leyes que recogen, con cambios, buena parte de aquellas medidas:

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Entró en vigor el 8 de octubre de 2026, salvo las medidas que tienen fecha propia.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se aplica desde el 15 de noviembre de 2026, aunque su régimen transitorio toma como referencia el 7 de octubre, fecha de su publicación.

Ambos decretos deben ser convalidados en un plazo de treinta días. Como las Cortes están disueltas, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que la tiene prevista para el 16 de octubre de 2026. Hasta entonces, el RDL 29/2026 es derecho vigente; el RDL 28/2026, aunque publicado, aún no se aplica.

La prórroga extraordinaria de hasta dos años (RDL 29/2026)

La disposición final quinta del RDL 29/2026 vuelve a permitir que el inquilino de vivienda habitual solicite una prórroga extraordinaria por anualidades, de hasta dos años adicionales, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. Es de aceptación obligatoria para el arrendador cuando se cumplen los requisitos.

Requisitos

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
• Que el inquilino lo solicite expresamente, por un medio que deje constancia de la recepción.
• Que esté al corriente del pago de la renta y lo haya estado en cada uno de los ocho meses anteriores.

Cuándo puede negarse el propietario

La prórroga no se aplica si las partes acuerdan otros términos, si firman un nuevo contrato o si el arrendador persona física necesita la vivienda, de forma real y acreditada, para sí o para sus familiares en los términos de la LAU. Tampoco procede cuando se pacta una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente. Esta prórroga es incompatible con la prórroga en zonas de mercado residencial tensionado y prevalece sobre ella.

Solicitudes presentadas con decretos anteriores

La disposición transitoria primera del RDL 29/2026 declara válidas, sin necesidad de nueva comunicación, las solicitudes de prórroga extraordinaria presentadas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo. Sin embargo, el texto no menciona las solicitudes presentadas al amparo del RDL 26/2026 el 1 y el 2 de octubre. Lo analizamos más abajo.

Prórroga obligatoria por periodos de cinco o siete años (RDL 28/2026)

Hasta ahora, cuando el contrato de vivienda habitual cumplía su duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y ninguna parte avisaba, se prorrogaba tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años. El RDL 28/2026 cambia esta regla en el artículo 10 de la LAU:

• A la llegada del vencimiento, el contrato se prorroga automáticamente por periodos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y así en cada nuevo vencimiento, salvo que una de las partes comunique que no desea renovarlo.
• El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses antes del vencimiento. El inquilino mantiene un preaviso de dos meses.
• Si, tras comunicar la no renovación, las partes acuerdan finalmente prorrogar, la prórroga no puede ser inferior a esos cinco o siete años.
• Son nulas las cláusulas de prórroga que empeoren para el inquilino las condiciones del contrato original.

Se mantienen, renumeradas en los apartados 5 y 6 del artículo 10, la prórroga de hasta un año para inquilinos en situación de vulnerabilidad cuando el arrendador es gran tenedor y la prórroga de hasta tres años en zonas tensionadas.

Contratos en vigor

• El nuevo régimen se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026.
• Los contratos que ya estén en la prórroga anual del régimen anterior la agotan con las reglas antiguas y después pasan al nuevo sistema.
• Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación.
• Las comunicaciones de no renovación válidas enviadas antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
• Los contratos en tácita reconducción se incorporan al nuevo régimen desde su primer vencimiento posterior al 15 de noviembre.

La indemnización por no renovar el contrato

Es la novedad de mayor impacto para los propietarios. Cuando el arrendador comunica válidamente que no renovará el contrato, debe indemnizar al inquilino con la mayor de estas dos cantidades:

• Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler asigna a la vivienda (si no hay valor individualizado, se toma la renta vigente).
• Una mensualidad por cada año de residencia, prorrateando los periodos inferiores al año.

La indemnización se paga al entregar la vivienda. Si el inquilino tenía derecho a una prórroga legal obligatoria y no la pide, no hay indemnización; si la pide, el pago se aplaza al final de esa prórroga. En caso de venta, el comprador que se subroga en el contrato asume esta obligación.

Supuestos en los que no hay indemnización

• El arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras separación, divorcio o nulidad. Si no la ocupa en tres meses desde la entrega, la indemnización pasa a ser exigible.
• El inquilino no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, sin causa justificada.
• El inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con un derecho real de uso o disfrute.
• Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, por cinco o siete años y con una renta ajustada a los límites del artículo 17.6 de la LAU.

La causa debe constar por escrito y de forma detallada en el propio preaviso. Un preaviso genérico expone al propietario a tener que pagar la indemnización.

Alquiler de temporada: de figura libre a contrato con causa justificada

El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, modifica la LAU para que el alquiler de temporada deje de utilizarse como vía para cubrir necesidades permanentes de vivienda. Hasta ahora estos contratos se regían como «arrendamientos para uso distinto del de vivienda», con amplia libertad de pacto. Con la reforma pasan a ser arrendamientos de vivienda temporal, con estas reglas:

• Causa justificada y acreditable: solo cabe cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por un motivo real (trabajo, estudios, tratamiento médico u otros similares). La causa debe figurar expresamente en el contrato y la carga de la prueba corresponde al arrendador.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Solo se prorroga por acuerdo expreso mientras subsista la causa.
• Conversión en vivienda habitual: si falta la causa, si se superan los doce meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde la firma del primero, con su duración mínima, sus prórrogas y, desde el 15 de noviembre, el régimen de indemnización.
• Derechos del inquilino temporal: puede desistir pasado un mes con diez días de preaviso, la garantía adicional a la fianza se limita a una mensualidad, no se le pueden repercutir gastos de gestión y formalización y, ante averías que afecten a la habitabilidad, el arrendador debe responder en cinco días hábiles.
• Renta: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta del nuevo contrato no puede subir por encima del índice de referencia para la actualización anual (IRAV); en zonas tensionadas se aplican además los límites del artículo 17 de la LAU.

Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026: conservan el régimen anterior hasta el final del plazo pactado, sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato queda sujeto a las nuevas reglas. Quedan fuera de la LAU las cesiones turísticas de hasta 31 días, que siguen su normativa sectorial. Ampliamos la cuestión en nuestra guía legal del alquiler de temporada en Madrid.

Alquiler por habitaciones

El alquiler de habitaciones o estancias queda expresamente sometido a la LAU como arrendamiento de vivienda (habitual o temporal, según el caso). Además, la suma de las rentas de los contratos de habitaciones vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa, y en zonas tensionadas deben respetarse los límites del artículo 17 de la LAU.

Renta, garantías, gastos y reparaciones

• Actualización de la renta: sin cláusula expresa no hay actualización. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el valor máximo del sistema de índices de referencia no puede subir; en los demás casos se aplica lo que pacten las partes y, a falta de acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
• Garantías: la garantía adicional a la fianza se limita a dos mensualidades en la vivienda habitual y a una en la temporal. No puede exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago; el propietario puede contratarlo, pero a su cargo.
• Gastos: los gastos de gestión inmobiliaria, formalización, novación o renovación corren a cargo del arrendador, y el IBI y demás tributos de la vivienda no pueden repercutirse al inquilino.
• Estado de la vivienda: al finalizar el contrato debe documentarse el estado del inmueble. Sin ese documento será más difícil justificar la retención de la fianza.
• Reparaciones: si el arrendador no atiende en quince días una reparación necesaria solicitada por escrito (cinco días hábiles en el alquiler temporal), el inquilino puede ejecutarla y descontar su coste de la renta.
• Anuncios: la publicidad de viviendas en alquiler debe incluir información adicional, como el precio de referencia y, en su caso, la condición de gran tenedor del arrendador.

Desahucios y otras medidas del RDL 29/2026

• Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, con un máximo de tres años en determinados supuestos y compensación para los propietarios afectados en los términos que fija la norma.
• Enervación extraordinaria: en los desahucios por impago de inquilinos vulnerables, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda y las costas. Si no lo hace, se subroga como deudora y no se produce el lanzamiento.
• Grandes tenedores: hasta 2030 se limitan las adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado por determinadas entidades y grandes tenedores.
• Fiscalidad: se ajusta la reducción del rendimiento del alquiler en el IRPF del propietario y, desde el 1 de diciembre de 2026, se modifica la tributación en el IVA de determinados alquileres turísticos de corta duración.

Si tiene dudas sobre cómo proteger su alquiler ante situaciones de vulnerabilidad, puede consultar nuestro artículo sobre el inquilino vulnerable y cómo protegerse como propietario.

Cuadro resumen: antes y ahora

Decretos de vivienda derogados: qué pasa con la prórroga pedida el 1 y 2 de octubre

Esta era la pregunta central de la versión anterior de este artículo. La aprobación del RDL 29/2026 cambia en buena medida la respuesta práctica, aunque no resuelve el problema jurídico de fondo.

Lo que dice (y lo que no dice) el nuevo decreto

El RDL 29/2026 recupera la prórroga extraordinaria y, en su régimen transitorio, valida expresamente las solicitudes presentadas bajo el RDL 8/2026, de marzo. No contiene, en cambio, ninguna previsión sobre las solicitudes presentadas durante los dos días de vigencia del RDL 26/2026. Por tanto, su validez sigue dependiendo de la interpretación que se haga de los efectos de un decreto-ley derogado.

Si el contrato sigue vigente

Si el contrato todavía no ha vencido y su prórroga obligatoria o tácita termina antes del 31 de diciembre de 2028, la opción más segura para el inquilino es volver a solicitar la prórroga al amparo del RDL 29/2026, acreditando que está al corriente de pago. De este modo no depende de una solicitud cuya eficacia es discutible. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que si el decreto no se convalidara el 16 de octubre, se reproduciría una situación similar a la de principios de mes.

Si el contrato venció entre el 1 y el 7 de octubre

En este caso el nuevo decreto llega tarde y sigue siendo relevante el análisis de los decretos derogados. La opinión mayoritaria entiende que la derogación de un decreto-ley no convalidado produce efectos hacia el futuro (ex nunc), de modo que los actos válidamente realizados mientras estuvo vigente no se anulan automáticamente. A partir de ahí:

• Solicitud recibida por el arrendador con el decreto vigente y contrato vencido esos días: es la posición más sólida para el inquilino.
• Solicitud recibida el 2 de octubre, el mismo día en que se publicó la derogación: resulta dudosa.
• Solicitud enviada esos días pero recibida después, o inquilino que no cumplía los requisitos: la posición es débil o inexistente.
• Prórroga aceptada por escrito por el propietario: obliga a ambas partes como pacto, con independencia del decreto.

No existe jurisprudencia consolidada y, en caso de conflicto, serán los juzgados civiles quienes decidan en el correspondiente procedimiento de desahucio o en una acción declarativa.

Preavisos de no renovación enviados por el propietario

Los preavisos de no renovación válidamente comunicados antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan la indemnización del RDL 28/2026. Esto no impide que el inquilino solicite la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 si cumple los requisitos. Los preavisos enviados desde el 7 de octubre quedan sujetos al nuevo régimen si el decreto se convalida.

Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos

Propietarios

• Revisar la fecha de vencimiento de cada contrato y si está en el plazo mínimo, en prórroga anual o en tácita reconducción: de ello depende el régimen aplicable.
• Si va a comunicar la no renovación, hacerlo por un medio fehaciente, con la antelación exigida y expresando por escrito, de forma detallada, la causa que excluye la indemnización.
• Responder por escrito a cualquier solicitud de prórroga, verificando si el inquilino estaba al corriente de pago en los ocho meses anteriores.
• Revisar los contratos de temporada en vigor: documentar la causa del desplazamiento y evitar encadenar contratos con el mismo inquilino.
• Adaptar los nuevos contratos y anuncios: garantías, gastos, seguro de impago, cláusula de actualización e información obligatoria.
• No adoptar medidas de hecho (cambio de cerradura, corte de suministros) en ningún caso.

Inquilinos

• Si su contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 y desea continuar, solicitar la prórroga extraordinaria por burofax u otro medio que acredite el contenido y la recepción.
• Conservar los justificantes de las solicitudes enviadas el 1 y 2 de octubre y, si el contrato sigue vigente, presentar una nueva solicitud.
• Seguir pagando la renta puntualmente: es un requisito de la prórroga.
• Si tiene un contrato de temporada sin causa real o encadenado, consultar si puede considerarse de vivienda habitual.

En Tuinmueble trabajamos junto al despacho Ager & Co, con gestores y abogados, en la gestión del alquiler de pisos en Madrid. Si necesita revisar su caso, puede escribirnos a través de la página de contacto.

Preguntas frecuentes

Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026). La información de este artículo es general y puede verse afectada por la convalidación o derogación de los decretos y por la normativa autonómica aplicable.