Actualizado en septiembre de 2026. Guía informativa; los coeficientes y bonificaciones pueden cambiar con la normativa estatal y la ordenanza municipal.
La plusvalía municipal en Madrid es el impuesto que más dudas genera al vender o heredar una vivienda. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 el sistema cambió por completo: ahora solo se paga si ha habido ganancia real, se puede elegir entre dos métodos de cálculo y el Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo del 29 % con bonificaciones de hasta el 95 % en herencias. Te explicamos cómo funciona con cifras.
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Qué es la plusvalía municipal y quién la paga
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) durante el tiempo que has sido propietario. La plusvalía municipal en Madrid la paga el vendedor en las compraventas, el heredero en las herencias y el donatario (quien recibe) en las donaciones. Cualquier pacto para que la pague el comprador es válido entre las partes, pero ante el Ayuntamiento el obligado sigue siendo el transmitente.
Cuándo no se paga: sin incremento de valor
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay que pagar plusvalía municipal en Madrid, pero sí presentar la declaración acreditando la pérdida con las escrituras de compra y de venta. El Ayuntamiento compara los valores de ambas escrituras (sin descontar gastos ni impuestos) y, si el de transmisión es menor, declara la no sujeción. En el caso de herencias, se compara el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones con el que constaba en la adquisición del fallecido.
Cómo se calcula: método objetivo y método real
Desde 2021 puedes elegir la base imponible más baja entre dos:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (máximo 20). El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI.
- Método real: (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total.
Sobre la base elegida se aplica el tipo del 29 %. En viviendas compradas hace muchos años en zonas que han subido mucho, el método objetivo suele ser más barato; en compras recientes con poca ganancia, el real.
Tabla de coeficientes en vigor en 2026
Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año. Las actualizaciones previstas para 2025 y 2026 (esta última mediante el Real Decreto-ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, por lo que en 2026 siguen aplicándose los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, que son los que utiliza el Ayuntamiento de Madrid:
| Años de tenencia | Coeficiente | Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 11 años | 0,10 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,09 |
| 2 años | 0,14 | 13 años | 0,09 |
| 3 años | 0,14 | 14 años | 0,09 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,09 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,19 | 17 años | 0,13 |
| 7 años | 0,20 | 18 años | 0,17 |
| 8 años | 0,19 | 19 años | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 20 años o más | 0,40 |
| 10 años | 0,12 |
Puedes comprobar la tabla vigente y hacer una simulación en el portal del contribuyente del Ayuntamiento de Madrid.
Tipo de gravamen y bonificaciones en el Ayuntamiento de Madrid
El Ayuntamiento de Madrid aplica el tipo máximo del 29 %. A cambio, la ordenanza fiscal prevé una bonificación del 95 % en las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del fallecido a favor de cónyuge, descendientes y ascendientes, siempre que el heredero mantenga la vivienda durante el plazo exigido. Para el resto de inmuebles heredados (locales, segundas residencias, plazas de garaje independientes) no hay bonificación. En compraventas y donaciones la plusvalía municipal en Madrid se paga íntegra.
Plazos para presentar y pagar
En compraventas y donaciones, la autoliquidación se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. En herencias, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita antes de que venza. Presentar fuera de plazo supone recargos del 1 % por mes de retraso (hasta el 15 %) más intereses. El trámite se hace por internet en la sede del Ayuntamiento o de forma presencial en las oficinas de atención al contribuyente.
Ejemplo práctico de cálculo
Vivienda en Moratalaz comprada en 2012 por 200.000 € y vendida en 2026 por 340.000 €. Valor catastral total 120.000 €, de los que 60.000 € corresponden al suelo (50 %).
- Método objetivo: 60.000 € × 0,09 (14 años) = 5.400 € de base × 29 % = 1.566 €.
- Método real: (340.000 − 200.000) × 50 % = 70.000 € de base × 29 % = 20.300 €.
El contribuyente elige el objetivo y paga 1.566 €. Si el mismo piso se hubiera comprado en 2003 (más de 20 años, coeficiente 0,40), la base objetiva sería 24.000 € y la cuota 6.960 €; en ese caso habría que comparar con el método real. Esta partida forma parte de los gastos de vender un piso en Madrid, junto con el IRPF y la comisión de la agencia.
Cómo pagar menos plusvalía legalmente
Compara siempre los dos métodos: el Ayuntamiento liquida por el objetivo si no dices nada, y no te avisará de que el real sale más barato. En herencias de vivienda habitual, solicita la bonificación del 95 % en la propia autoliquidación. Si vendes con pérdidas, presenta la declaración de no sujeción aportando ambas escrituras. Y si pagaste plusvalía municipal en Madrid entre el 24 de diciembre de 2025 y el 27 de enero de 2026 con los coeficientes del decreto derogado, puedes solicitar la devolución de ingresos indebidos de la diferencia.
En Tuinmueble.net calculamos y presentamos la plusvalía de todas las viviendas que vendemos como parte de nuestro servicio; puedes ver las condiciones en la página de venta de pisos en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía municipal en Madrid por una plaza de garaje o un trastero?
Sí, si se transmiten como fincas independientes. Si son anejos inseparables de la vivienda, se incluyen en la misma liquidación.
¿Qué pasa si el comprador se compromete a pagarla?
El pacto es válido entre las partes, pero el Ayuntamiento reclamará al vendedor si nadie la paga. Conviene retener el importe del precio o pagarla en el acto.
¿Puedo descontar los gastos de reforma del valor de compra?
No en la plusvalía municipal: el Ayuntamiento compara los valores de escritura sin ajustes. Sí se descuentan en el IRPF.
¿Se paga plusvalía municipal en Madrid en una herencia entre hermanos?
Sí, y sin la bonificación del 95 %, que está reservada a cónyuge, ascendientes y descendientes.