Actualizado a 10 de mayo de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento jurídico personalizado.
El contrato de alquiler de temporada se ha convertido en una de las modalidades más utilizadas en Madrid para cubrir estancias de meses, especialmente en zonas con alta demanda de profesionales desplazados, estudiantes de máster y arrendamientos no turísticos pero tampoco habituales. Sin embargo, también es la modalidad que más controversias judiciales genera, porque su validez depende casi por completo de un detalle: que la causa o motivo de la temporada esté correctamente acreditada en el contrato.
En esta guía explicamos qué es exactamente un alquiler de temporada, en qué se diferencia del arrendamiento de vivienda habitual y del alquiler turístico, qué requisitos legales debes cumplir, qué dice la jurisprudencia y qué precauciones conviene tomar antes de firmar.
Qué es un alquiler de temporada
El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 3, y de forma supletoria por el Código Civil. La nota característica es que el inmueble no se destina a la vivienda habitual y permanente del arrendatario: se utiliza durante un periodo concreto para cubrir una necesidad temporal (trabajo en otra ciudad, estudios, periodo vacacional, obras en la vivienda propia, asistencia médica, evento cultural o deportivo, etc.).
Esa finalidad temporal es lo que delimita el régimen aplicable. No basta con poner en el contrato la palabra «temporada»: la temporalidad debe ser real, justificada y verificable.
Diferencia con el alquiler de vivienda habitual
El arrendamiento de vivienda habitual está regulado en el Título II de la LAU y ofrece una protección reforzada al inquilino: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), limitaciones a la actualización de la renta, fianza de una mensualidad y posibilidad de prórroga tácita.
El alquiler de temporada, por el contrario, se rige por el Título III y por la libre voluntad de las partes. No existe prórroga forzosa, las condiciones económicas son las que se pacten y la fianza obligatoria es de dos mensualidades (artículo 36 LAU). A cambio, el contrato debe acreditar de forma clara que no se está utilizando esta figura para esquivar la protección del inquilino habitual.
Diferencia con el alquiler turístico
El alquiler turístico no se rige por la LAU sino por la normativa autonómica de turismo. En la Comunidad de Madrid se aplica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Es habitual que se confundan ambas figuras, pero las diferencias son sustanciales:
- El turístico exige licencia, registro autonómico y, desde el 2 de enero de 2025, Número de Registro de Alquiler (NRA) según el RD 1312/2024.
- El turístico se promociona en plataformas como Airbnb o Booking y suele ser por días.
- El de temporada no exige licencia turística siempre que la causa sea legítima (estudios, trabajo, obras, etc.) y la duración suficiente para descartar fines vacacionales encubiertos.
Requisitos esenciales que debe contener el contrato
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales (entre otras, SAP Madrid 14ª y 25ª, y la doctrina consolidada que parte de la STS de 15 de diciembre de 1999) coincide en exigir que el contrato refleje con claridad la causa de temporalidad. Sin esa especificación, los tribunales tienden a recalificar el contrato como vivienda habitual, con todas las consecuencias protectoras que esto implica.
Por eso, en la práctica recomendamos que el contrato incluya, como mínimo:
- Identificación del arrendador y del arrendatario, con DNI/NIE.
- Descripción del inmueble y referencia catastral.
- Duración exacta del contrato, con fecha de inicio y de finalización.
- Causa o motivo de la temporada: contrato de trabajo en Madrid de duración determinada, matrícula universitaria, obras en la vivienda habitual, tratamiento médico, etc. Conviene adjuntar como anexo el documento que acredita esa causa.
- Domicilio habitual del inquilino en otra localidad y declaración expresa de que el inmueble no se destinará a vivienda permanente.
- Renta y forma de pago, así como su revisión si se pacta.
- Fianza de dos mensualidades (depositada en el organismo correspondiente de la Comunidad de Madrid).
- Garantías adicionales si se pactan (aval, seguro de impago, mes en garantía).
- Distribución de gastos: suministros, comunidad, IBI, basuras.
- Régimen de uso: número de ocupantes, mascotas, posibilidad de cesión.
- Cláusula de resolución y forma de devolución del inmueble.
Duración: ¿hay un mínimo o un máximo?
La LAU no fija un plazo mínimo ni máximo para el alquiler de temporada. Lo determinante es la causa: si necesitas alojar a un investigador con un contrato de 18 meses, ese será el plazo; si se trata de cubrir un curso académico de 9 meses, el contrato puede pactarse por esos 9 meses.
Ahora bien, los tribunales sí valoran la duración como indicio. Plazos muy largos sin causa documentada (por ejemplo, contratos consecutivos de «temporada» de varios años con la misma persona en el mismo inmueble) suelen recalificarse como vivienda habitual. Y plazos muy cortos sin acreditación de causa pueden interpretarse como alquiler turístico encubierto.
Renta, fianza y garantías
La renta se fija libremente entre las partes. Las limitaciones y topes propios de los arrendamientos de vivienda habitual en zonas tensionadas no se aplican al alquiler de temporada, siempre que la causa de temporada sea real. Si no hay pacto sobre actualización, la renta solo podrá modificarse cuando el arrendador realice obras de mejora.
La fianza es de dos mensualidades, debe entregarse al firmar el contrato y depositarse ante el organismo autonómico (en Madrid, la Agencia de Vivienda Social). Las partes pueden pactar garantías adicionales para reforzar el cumplimiento, pero la fianza legal no puede sustituirse.
Registro obligatorio: NRA
Desde el 2 de enero de 2025, en aplicación del RD 1312/2024, todos los alquileres de temporada deben contar con un Número de Registro de Alquiler (NRA), expedido por el Registro de la Propiedad. La obligación se completó el 1 de julio de 2025 y afecta también a los anuncios en plataformas online, que deben mostrar el NRA en cada anuncio, verificar su validez y retirar en 24 horas los anuncios irregulares.
Si vas a alquilar tu vivienda en Madrid por temporada, necesitas tramitar el NRA antes de publicar el anuncio o firmar el contrato. La solicitud se realiza a través de la Ventanilla Única Digital.
Fiscalidad: lo que arrendador y arrendatario deben tener presente
El alquiler de temporada tributa de forma distinta al alquiler de vivienda habitual:
- El arrendador no se beneficia de la reducción del 50 % al 90 % en el rendimiento neto del IRPF que se aplica al alquiler de vivienda habitual.
- El arrendamiento está sujeto a IVA cuando se prestan servicios complementarios propios de la actividad hostelera (limpieza periódica, cambio de ropa, etc.). Si se trata de un alquiler limpio sin servicios, queda exento.
- Genera obligaciones de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) por parte del arrendatario en muchos casos.
- Se debe declarar igualmente como rendimiento de capital inmobiliario en la renta del propietario.
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Riesgos típicos y jurisprudencia
Los litigios más frecuentes en materia de alquiler de temporada giran en torno a tres ejes:
- Recalificación a vivienda habitual. Si el inquilino acredita que vive de forma permanente en el inmueble, no tiene otra residencia y empadronó allí, los tribunales recalifican el contrato y le otorgan los derechos del Título II de la LAU. Resultado: prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años.
- Calificación como turístico encubierto. Anuncios por días, ausencia de causa documentada y rotación constante de huéspedes pueden derivar en sanciones administrativas por carecer de licencia turística.
- Resolución anticipada y devolución de fianza. Conflictos sobre quién soporta el coste de los meses no consumidos cuando el inquilino se va antes y sobre los descuentos a la fianza por desperfectos.
La línea jurisprudencial es clara: cuanto más detallada y documentada esté la causa de temporada, mayor seguridad jurídica para ambas partes.
Checklist práctico antes de firmar
- ¿Tengo claro el motivo concreto de la estancia?
- ¿Está reflejado por escrito en el contrato y respaldado por un anexo (contrato de trabajo, matrícula universitaria, etc.)?
- ¿La duración del contrato coincide con la causa?
- ¿La fianza se ha fijado en dos mensualidades y se va a depositar en la Agencia de Vivienda Social de Madrid?
- ¿El inmueble dispone de NRA y se va a hacer constar en el contrato y en los anuncios?
- ¿Hemos detallado los gastos de suministros, comunidad e IBI?
- ¿El arrendador es consciente de la fiscalidad aplicable?
- ¿Hay una cláusula de resolución y de devolución del inmueble en buen estado?
Preguntas frecuentes
¿Puedo empadronarme en una vivienda alquilada por temporada?
El empadronamiento es un trámite administrativo independiente del título jurídico. Se puede empadronar el inquilino, pero hacerlo en un alquiler de temporada genera un indicio relevante de uso habitual y puede llevar a la recalificación del contrato. Si no necesitas empadronarte, evita hacerlo.
¿Cuál es la duración mínima recomendable?
No hay mínimo legal. En la práctica, contratos de menos de un mes sin causa documentada se asimilan a alquiler turístico. Lo más habitual son contratos de 3 a 11 meses ligados a una causa real (estudios, trabajo, obras).
¿Puedo encadenar varios alquileres de temporada con el mismo inquilino?
Es posible si la causa de cada contrato es distinta y está documentada. El encadenamiento sin causa se interpreta como vivienda habitual y otorga al inquilino la protección correspondiente.
¿Qué pasa si el inquilino se queda más allá del plazo?
El arrendador debe requerir formalmente la salida. Si no se atiende, procede instar la acción de desahucio por expiración de plazo, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es importante actuar pronto: la pasividad puede interpretarse como tácita reconducción.
¿Necesito un seguro?
No es obligatorio, pero conviene. Un seguro de hogar y, sobre todo, un seguro de impago de rentas son recomendables en alquileres de cierta duración. En Madrid es habitual incluirlos como condición para inquilinos sin nóminas estables o estudiantes extranjeros sin avalista.
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